2024年住房市场：预期及其对房地产投资者的影响
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观察2024年的5个住房趋势
现在2024年已经到来，许多人十分期待住房市场的好转。在经历了创纪录的低房屋销售、严重的住房短缺以及20多年来最高的抵押贷款利率之后，人们迫切期待房地产市场的改善。
但是今年的住房市场会有什么样的变化？它将如何影响机构房地产投资者？让我们来仔细看一下。
低住房库存持续存在
自2010年以来，美国一直面临着严重的住房短缺问题，供不应求。据最新估计，美国需要提供约320万套住房才能满足需求。
这种短缺的主要原因之一是2008年的房地产市场崩盘后的建筑滞后。建筑商在建造住房时谨慎行事，以避免囤积未售出的库存，许多人在崩盘前就有这样的经历。此外，供应和劳动力短缺以及更高的利率使得建造更加昂贵。
二手房市场也不容乐观。由于抵押利率自2000年以来首次超过8%，美国现有住房销售量在10月份创下了13年来的最低点，这使得许多人无力承担。此外，”锁定效应”也是一个重要因素，房主拒绝出售并放弃低利率抵押贷款，进一步限制了住房供应。
当然，情况可能会发生改变，比如重大生活事件，例如家庭成员增加或需要搬迁的新工作，可能迫使更多房主出售房产。此外，如果抵押利率下降…
抵押利率将稳定，甚至可能下降
大约15年来，购房者一直享受着低于5%的平均30年期固定抵押利率。然而，在2022年，由于美联储努力遏制通胀而加息，抵押利率开始飙升。
幸运的是，由于通胀已经接近美联储2%的目标，自7月以来中央银行没有再加息，可能实现了”软着陆”。因此，自10月抵押利率达到峰值以来，抵押利率逐渐下降。截至2024年1月4日，平均30年期固定利率为6.62%。
虽然无法预测未来的抵押利率走向，但有迹象表明它们可能进一步下降。国债收益率曲线显示不同到期日的国债收益率，目前呈倒挂状态，这表明投资者预计利率将下降。调查结果也反映了消费者对抵押利率下降的期望。
专家普遍认为，抵押利率可能会在2024年持续下降，年底时将在6.1%到6.6%之间。大多数人预计利率将保持稳定或略有下降。如果这个预测成真，将进一步增加购房者对未来利率走势的信心。
假设抵押利率确实下降，可能会导致住房销售增加。较低的利率使得房屋更加负担得起，吸引更多的购房者进入市场。它还可以帮助释放目前被”锁定效应”所束缚的现有住房，因为如果他们能在下一套房产上获得更低的抵押利率，更多的房主将愿意出售。
所有这些因素可能进一步推动住房市场的繁荣。
积压的住房需求
许多千禧一代渴望拥有自己的住房不再是秘密。作为美国最大的一代人，他们正在步入购房的黄金年龄（25到45岁）。然而，由于近年来住房市场的挑战，许多千禧一代在较晚的年龄才成为房产业主，甚至可能从未拥有过房产。
尽管面临这些困难，美国人对拥有住房的美国梦仍然强烈。最近的一项调查显示，将近四分之三的美国人认为拥有自己的住房是繁荣的象征，排在职业、家庭和大学之上。
这意味着即使面对来自婴儿潮一代和挑战性市场的激烈竞争，许多千禧一代仍决心实现购房目标。那些尚未成功的人为房屋需求的积压，尤其是较小的入门级住房提供了机会。
高房价和未来住房可负担性低
不幸的是，低供应和积压需求可能会在可预见的未来使房价保持高位。截至2023年第四季度，中位数房屋销售价格为43.1万美元。这对首次购房者来说是一个重大压力，尤其是与较高的抵押利率结合时更加困难。事实上，目前的住房可负担性是自1984年以来最糟糕的。
要以43.1万美元的中位数价格购买房屋，并以平均30年固定利率6.62%的情况下，家庭需要接近10万美元的收入，假设他们的月收入的三分之一用于抵押贷款偿还。不幸的是，工资与房价的增长不成比例。2010年至2022年间，房价上涨了74%，而平均工资只增长了54%。
增加挑战的是，许多沿海市场，如加利福尼亚和佛罗里达州，的住房保险费用上涨。
总之，高房价和住房可负担性低将在2024年继续带来重大挑战。
房地产投资者的潜在亮点
然而，每个住房市场都提供投资机会，当前市场也不例外。以下是房地产投资者可能获得的一些潜在亮点：
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配件住房单位（ADUs）的兴起：许多州正在放宽分区法规，允许增加住房密度。例如，加利福尼亚和其他西海岸州正在简化在单户用地上建造ADUs的流程，从而增加住房供应。投资者可以通过将具有ADUs的房产纳入其投资组合中来利用这一趋势。
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远程办公和共享办公空间的兴起：远程办公的人数显著增加，如果这一趋势持续下去，对城市外的住房和城市内的共享办公空间的需求可能会增加。
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房地产众筹和私募股权基金的兴起：随着房价上涨，房地产投资者进入门槛也提高。因此，房地产众筹和私募股权基金成为流行选择，使投资者能够购买物业或房地产基金的股份，而无需支付高昂的前期费用和承担管理责任。
对于2024年的房地产投资者来说，现在可能是探索利用ADUs、远程办公和众筹机会的创意投资策略的时候了。
关于作者
Nate Nead是Nead, LLC的首席执行官和董事，该公司提供包括财务、营销和软件开发在内的战略咨询服务。凭借十多年的经验，指导着Fortune 500和中小企业客户，Nate和他的团队具备在并购、资金筹集、技术和营销解决方案方面提供专业知识的能力。Nead和他的团队总部位于华盛顿州西雅图、德克萨斯州埃尔帕索以及佛罗里达州西棕榈滩，致力于帮助客户应对商业世界的复杂性。
参考资料:1. 基金经理预测认为，苹果今年可能收购Peloton 2. 付首付款希望为房地产投资者提供无息融资 3. 安克电子年末特价：移动电源和USB-C充电器低价促销 4. 创业公司利用人工智能为言语受损的人提供声音 5. 前Anthemis合伙人推出面向金融科技的新风险投资公司 6. LoanDepot遭遇疑似勒索软件攻击 7. 认识2023年的网络犯罪分子 8. 2024年PS5最佳M.2固态硬盘：顶级存储方案 9. 2024年最佳应用程序，为新年的决心 10. 美国芯片股票在自2009年以来最强劲的年度下跌 11. 在澳大利亚创业公司如何打入美国市场
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注意：本文由Nead, LLC的首席执行官和董事会成员Nate Nead合著。
